Ardhi ni rasilimali adimu na isiyoongezeka, lakini thamani yake huzidi kupaa kila siku. Hali hii imezidisha mahitaji makubwa ya makazi bora, hasa mijini ambako ongezeko la watu ni kubwa mwaka hadi mwaka. Ili kuhakikisha matumizi bora na endelevu ya ardhi, mwaka 2008 Bunge la Jamhuri ya Muungano wa Tanzania lilitungwa Sheria ya Umiliki wa Sehemu ya Jengo (Unit Titles Act, 2008), maarufu kama Hati Pacha. Sheria hii ni mapinduzi makubwa katika sekta ya ardhi na makazi kwani inamruhusu Mtanzania kumiliki kisheria sehemu ya jengo iwe ni nyumba ya chini, apartment au ofisi kwa hati rasmi yenye hadhi sawa na hati  milki ya ardhi.

Lengo la sheria hii ni kumuwezesha Mtanzania kumiliki kisheria sehemu ya Jengo na kutambuliwa Kisheria. Pia sheria hii inawezesha kusimamia mgawanyo na usimamizi wa Majengo katika sehemu ndogo ndogo ambazo zinamilikiwa na Watu tofauti, Mtu mmoja, Kampuni au Taasisi na Watu wote wakawa na Hati miliki ya kumiliki sehemu ya Jengo kama ambavyo anamiliki Ardhi na kupewa Hati miliki ya kumiliki Ardhi. Sheria hiyo inatajwa kuleta mapinduzi Nchini. Kwa kuwezesha Hati miliki kutolewa sehemu ya Jengo badala ya kipande cha Ardhi tu ilivyo kama kuwa awali.

Akizungumzia undani wa Sheria  hii ya umiliki wa sehemu ya Jengo (the Unit Title Act 2008) ,Msajili wa Hati David Mushendwa ametaja mambo muhimu yaliyotajwa katika sheria hii ni kuwekwa kwa utaratibu wa kutoa Hati za sehemu ya Jengo, Utaratibu wa kusimamia maeneo ya Pamoja  na uanzishaji wa Vyama vya wamiliki wa sehemu ya Jengo ambavyo hutumika sasa kwaajili ya kutatua migogoro na kuanzisha maswala mbalimbali.

“Sheria na kanuni hizi zimeweka utaratibu wa kutoa Hati za sehemu ya Jengo kwa Mwananchi mmoja mmoja aneemiliki sehemu katika Jengo. Lakini sheria na kununi hizi zimeweka utaratibu mzima wa kusimamia maeneo ya Pamoja, maeneo ya Baraza, maeneo ya Parking za Magari na maeneo mbalimbali ambayo yanatumiwa kwa Pamoja kati ya wamiliki wa Hati za sehemu ya Jengo” Msajili wa Hati David Mushendwa waizara ya Ardhi,Nyumba na maendeleo ya Makazi.

“ Lakini jambo jingine la muhimu katika Sheria ni kwamba,Sheria imeweka utaratibu wa uanzishaji wa Vyama vya ushirika wa wamiliki wa Hati za sehemu ya Jengo ambayo Vyama hivi husimamia utaratibu mzima wa namna ya maeneo ya Pamoja yanavyo weza kusimamiwa lakini vile vile Vyama hivi hutumika katika swala zima la kuweka utaratibu wa kuchangia gharama zinazo takiwa kuchangiwa na wamiliki wa Hati za sehemu ya Jengo kwa maana gharama za Maji, gharama za Umeme, Pamoja na gharama nyingine kwa mfano maeneo yenye Swimming pool”. Msajili wa Hati David Mushendwa.

Kwa Upande wake Msajili wa Hati Mkoa wa Dar es-Salaam Bwana Appolo Laizer ametaja ainaa kuu tatu za Makazi ambazo zinaweza kutolewa Hati za sehemu ya Jengo kuwa ni pamoja na Makazi ya majengo marefu ambayo yanaonekana kwenye miji yetu kwa maana ya high rise development na kwamba Ghorofa linaweza kuwa  lenye floor zaidi ya Ishirini na kila floor ikawa na Apartment au Unit nne na kuendelea.

Amesema kupitia Sheria hii aina ya Makazi hayo kila mmoja kwenye Floor husika na Unit husika ana fursa ya kupata Hati ya sehemu ya Jengo anayomiliki na ile Hati ikampa haki sawa ya Kisheria kama Hati za kumiliki Ardhi.

Ametaja aina ya pili ya Makazi ambayo yanaweza yakatolewa hati hizi za sehemu ya Jengo kuwa ni Makazi ya nyumba za chini ambazo zimetapakaa kwenye kiwanja kimoja kwa mpangilio maalumu yaani clustered development. Amesema Nyumba hizo zinaweza kujengwa kwa mpangilio maalumu kwenye kiwanja kimoja na kila Nyumba ikapata Hati yake ambayo inanguvu sawa na Hati nyingine za kumiliki Ardhi.

“Lakini pia aina nyingine ya Makazi ni Makazi yalio shikana na kuungana kwenye kiwanja kimoja yaani role development na kwa kupitia Sheria hii wakazi wa Maeneo yalio ungana kwa namna hii wanaweza kupata Hati ya sehemu ya Jengo kwa kila Unit au kila sehemu ambalo Mkazi anamiliki”. Msajili wa Hati Mkoa wa Dar es-Salaam Bwana Appolo Laizer.

Msajili wa Hati Mkoa wa Dar es-Salaam Bw. Appolo Laizer amesema Utaratibu wa Kupata hati ya jengo ni lazima kuwe na sehemu ya Jengo inayokusudiwa kutolewa Hati. Kwa maana ya Unit property na sehemu hiyo inaweza ikawa ni Apartment, inaweza ikawa ni Nyumba ya chini, inaweza ikawa Ofisi au sehemu nyingine ya matumizi yoyote ambayo watakubaliana Wakazi husika au mwendelezaji wa Milki husika wa mradi husika.

Amesema,sifa ya pili ni lazima kuwe na maeneo ya Pamoja ya matumizi ya Pamoja yaani Common areas ili mtu aweze kupewa Unit Title kwa maana ya Hati ya sehemu ya Jengo ni lazima kwenye Mradi wake au kwenye Ujenzi wake aainishe wazi kwamba kwenye eneo husika la Mradi kutakuwa na maeneo ya matumizi ya Pamoja na maeneo hayo yanaweza yakawa ni Parking, Garden za Maua, Ngazi lakini pia Swimming pool kutegemea na aina ya Makazi na eneo husika na kila mtu anakuwa na Unit yake, anakuwa na sehemu ya Jengo lakini kuna maeneo ambayo wanashare.

Kwa hiyo hatua ya mwisho baada ya muombaji kupata Hati za sehemu ya Jengo anapaswa sasa kufanya maombi Ofisi ya Msajili wa Hati ya kusajili umoja wa wakazi yaani association.

Amesema Umoja huu utakuwa na jukumu la kuangalia na kusimamia shughuli zote za Makazi katika Makazi husika. Kwa maana ya kusimamia makazi ya maeneo ya Pamoja kwa maana ya Common Area lakini pia na kutatua migogoro midogo midogo ambayo inaweza ikatokea kwenye Makazi hayo husika.

Kwa hiyo katika hatua hii sasa muombaji atapaswa kuja na maombi ambayo yameainishwa kwenye kanuni za Sheria ya Usajili Hati ya sehemu ya Jengo na maombi hayo yataambatanishwa sasa na katiba ya uanzishwaji wa jumuhia hiyo ya wakazi yaani constitution ya jumuia ya wakazi ina maana ya association sector.

Katika katiba hiyo Muonekano wake pia umeainishwa kwenye kanuni za Sheria ya hati ya Jengo. Kwa hiyo imerahisisha pia hata uandaaji wa katiba hiyo ,sambamba na katiba hiyo maombi hayo ya kusajili umoja wa kuomba umoja wa Wakazi itakupa pia kuambatanishwa na Sheria ndogo yaani by laws ambazo zitakuwa zinaongoza sasa shughuli za kila siku za Wakazi katika Mradi husika.

Kwa hiyo baada ya kupokea maombi hayo na kuyachakata Msajili atasajili umoja huo na baada ya kusajiliwa umoja huo kwa mjibu wa Sheria unapata nguvu ya Kisheria sasa ya kuwa Mtu Kisheria na inatoa mamlaka ya mmiliki kushitaki na kushitakiwa.

Shirika la Nyumba la Taifa (NHC) ni wadau muhimu na wanufaika wakubwa wa sheria hii ya Unit Title Act 2020 yaani Hati Pacha. Bi Catherine Mgeni ,Afisa Sheria kutoka shirika la Nyumba (NHC) amesema sheria hii imelisaidia Shirika la Nyumba la Taifa kwasababu kabla ya Sheria hii kuwepo ilikuwa haiwezekani Mwananchi kununua Jengo au Nyumba kwenye Jengo la Ghorofa na kupata Hati kamili lakini ujio wa Sheria hii imemsaidia Mwananchi kuweza kumiliki Apartment kwenye Jengo na pia kuweza kuitumia ile Hati kama ambavyo Hati nyingine inavyoweza kutumika.

Amesema Mwananchi anawekukopa kwa kutumia ile Hati ,anaweza akauza, anaweza akampa Mtu zawadi anaweza pia akaitumia kwa namna yoyote ile anayoweza ili mradi tu asivunje Sheria ,anaweza akapangisha Nyumba hiyo kwa sababu anakuwa na Hati ambayo inakuwa na uzito na ubora sawa kama Hati nyingine ambayo unaweza kupata kwenye kiwanja kingine.

“Shirika limefaidika na Sheria hii kwa sababu tumeongeza mauzo ambayo ni mapato kwa Shirika kwa sababu tumeweza kuuza kwa urahisi kwa ababu Wananchi wametambua kwamba kumbe anaweza akamiliki Apartment na hii imefanyika kwa sababu tumeongeza matumizi bora ya Ardhi”. Bi Catherine Mgeni ,Afisa Sheria  NHC.

Taasisi ya Watumishi Housing Investment (WHI) ikiwa ni moja ya wanufaika wa sheria hii ya Hati pacha wanakiri kuwepo kwa faida lukuki uwepo wa Hati ya Jengo au kwa maneno mengine Hati Pacha.

Bi.Sophi Mtaki Afisa Milki Mwandamizi  wa Taasisi ya watumishi Housing investment (WHI) amesema uwepo huu wa Hati Pacha umekuwa msaada mkubwa sana kwao kwasababu wamekuwa wakiitumia katika Miradi mingi.

“Hati Pacha inasaidia kwanza kufanya Ardhi tulizonazo zitumike katika matumizi bora na sahihi au kwa maneno mengine tunaita highest and best use, Kwa jinsi gani? Ni kwamba mkiwa na Hati Pacha inawezesha Jengo kuwa na wamiliki zaidi ya mmoja tofauti na zamani ambapo mtu alikuwa anamiliki Ardhi akajenga Nyumba moja akaimiliki yeye inatosha lakini leo kama Jengo la Watumishi House Magomeni tumepata Hati Tisini (90) ambazo maana yake wanufaika wake wanaweza kutumia Hati hizo kama mtaji kwa kujipatia mikopo kwenye ASASI za Fedha kwaajili ya matumizi yao binafsi pamoja na ujenzi wa Nyumba nyingine, kuendeleza biashara au matumizi mengine yoyote”. Bi. Sophi K.Mtaki, Afisa milki Mwandamizi.

Kwa ujumla, Sheria ya Umiliki wa Sehemu ya Jengo (Unit Titles Act, 2008) ni nyenzo muhimu ya kuhakikisha wananchi wanamiliki makazi bora kisheria, wakitumia ardhi kidogo kwa tija kubwa zaidi. Sheria hii imerahisisha upatikanaji wa hati, imeboresha usimamizi wa maeneo ya pamoja, imefungua milango ya uwekezaji na mikopo, na kuchangia katika matumizi bora ya ardhi nchini. Kwa wananchi na wawekezaji, hii ni fursa ya kuwekeza kwa ujasiri, kumiliki kwa uhakika na kufurahia makazi bila migogoro.